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招商房地产周观点&高频追踪报告:一线底部箱体、二线弱、三线高位震荡,基本面回调区间流动性主导行业指数

发布时间:2016-11-20    研究机构:招商证券

本周最新观点-行业策略与配置组合

行业策略:

(1)全局销量维持回落趋势,各线城市分化,总体来说,一线稳、二线弱、三线高位震荡,西部回落强于东部。政策持续高压加速行业调整,为下一个小周期提供上行弹性(明年四季度左右)。一线从4、5月回落后在底部做箱体的特点愈发明显、二线回落、三线高位震荡,强调全局数据从4,5月份后就开始见顶回落,而并非国庆过后才进入调整,各地产业分布和资金分布的不一致(发达地区产业前沿也是贸易前沿),导致房价变化结构上看并非步调一致;政策仍保持分化,三四线弱接力,一方面,未来政策对房价的会保持高敏感,另一方面,短期三四线的去化特征以及产业特征决定了其难有一二线城市前期的弹性。但因三四线在全局投资占比较高,其稳定有助于全局数据不至于出现大幅调整;政策持续的高压对行业并非仅负面影响,因房地产中周期上行并未结束,政策有利于行业加速调整,从而对未来小周期上行提供弹性,维持房地产中周期复苏至2019年左右的判断,维持明年下半年靠后下一轮小周期开启的判断。

(2)前瞻强调:即便近期人民币加速贬值,但我们仍强调,从中期看,中美相对经济水平变化支持中国流动性改善,对不动产形成中期价格支撑。美国大选落定导致中国房地产避险属性提升的论断没有依据,共和党重新执政仅佐证美国经济当前向好,未来美国经济短周期寻顶、中国经济在地产驱动下逐步走出底部将使得中国相对海外环境流动性改善,对不动产形成中期价格支撑。

(3)维持前期观点:地产虽位于调整区间,但需关注上下游空间,但也有顶。房地产虽然进入调整周期,但房地产的领先性仍有其意义,对于房地产上下游,看好地产融资收紧后间接提高融资功能的上游行业,供给侧改革压制预期和前期上下游对地产行业的谨慎造就了对增量需求的低估,地产行业上下游仍有空间,但因房地产供需关系小周期大概率4季度见顶,上下游机会也有顶,时间维度上看1-2个月

(4)维持配置观点:抛弃低折价高周转地产股,重视资源型地产股,持有型公司净现金流重估倍数25X为合理区间上限。

a.往后看,传统地产股的超额收益机会仍在资源型公司(核心逻辑看价格),有安全边际,也有长期土地红利,重点城市房价小周期有调整压力,但仍未完成中周期上行;周转型公司(核心逻辑看销量),投资重在择时(目前时点对应销量边际往下),显然不是配置的最佳时机;持有型公司低利率环境下估值偏高,难有超额收益,估值的顶难以超过25X。

b.开始布局央企改革、国企改革和主题投资,全市场流动性问题是观察要点。重视深圳地区国企改革,重视大央企整合概念。

c.前期流动性向好增加保险和地产同行资产端配置压力,高折价小公司和资源型白马举牌的风难结束,但小票仍需关注安全边际。

配置组合:

自下而上选股关注“资源/业绩/估值/博弈”等角度;转型地产股需重视安全边际。(部分标的进入投行项目名单调出组合)

1.基本面角度:周期框架是核心逻辑,小周期下行阶段前期,主流地产股难有超额收益,但阶段性估值修复可以有。本轮小周期下行特征为“销量边际逐步转弱、价格调整幅度不大”,高折价资源型公司仍具备相对价值和长线逻辑,重申【侨城】资源价值及战略趋积极,【北京城建】绝对便宜的北京地主且拿地潜力大。低PE周转型公司的优势在于利润表高增长确定,仍是阶段性估值修复的洼地,【华发】兼具资源属性和周转特征。此外,存量新经济是长期方向,【世联】长租规划积极有望打开估值枷锁;【南山】不止是物流地产第一股(重组进度延后)。

2.分红角度:股息率是长期投资的重要回报来源和安全边际。荣盛税前股息率在4.2%以上,万科/招蛇/首开/保利/中天/金地/金融街等在3%-4%,其余个股大多在2%以下。

3.转型角度:新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心逻辑。房地产基金主题关注【嘉宝】;大健康主题关注【苏宁环球】,国内医美龙头潜力股,市价较购买资产发行价折价8%。

4.国企改革主题:重点关注央企改革【侨城等】、以及深圳等热点地区国改。上海关注【临港、上实、光明】;深字头地产国企,集团资源禀赋角度关注【沙河】,基本面角度关注【天健】;此外,重庆地产平台关注【渝开发(000514)】。

5.举牌预期及定增倒挂,仍是自下而上选股的短期博弈策略。从基本面质地和股权集中度来看,关注【华发/北辰/福星等】;【大名城、顺发恒业】倒挂幅度超过10%且将于17年解禁。

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