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渝开发2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-03-25 20:01    来源媒体:同花顺

渝开发(000514)(000514)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

1、2019年度,公司实现营业收入865,676,635.13元,较上年同期增长60.30%;营业利润343,475,962.93元,较上年同期增长693.29%;归属于母公司所有者的净利润263,628,624.22元,较上年同期增长946.95%,归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润207,685,186.89元,较上年同期增长1517.36%。

2、公司报告期主要销售的项目为格莱美城、山与城以及星河one项目,本期确认收入合计占公司本期房地产业收入比为89.09%,各项目本期销售及确认收入成本明细如下:

2019年,面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,坚持以供给侧结构性改革为主线,积极推动高质量发展,三大攻坚战取得关键进展,国民经济运行总体平稳,发展质量稳步提升。2019年全国房地产政策仍坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,在坚持以稳地价、稳房价、稳预期来保证房地产市场持续稳定发展的原则下进行。根据国家统计局公开数据显示,2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%,其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

重庆“因城施策”有收有放,进一步放宽人才落户门槛,吸引优秀人才入渝,学区房禁令先后出台,严控以房择校,实现教育资源均衡,暂停办理别墅项目预售许可证及报送统计数据,改善型产品供应量增加,产品同质化较重,主城区严控土地的开发强度和建筑高度、密度,容积率不断降低,带来成交产品结构的不断调整。总体来说重庆市房地产开发环境健康,楼市依然稳中求进。根据重庆市统计局公开数据显示,2019年12月末,重庆市商品房施工面积2.80亿平方米,比上年末增长2.8%。其中住宅施工面积1.85亿平方米,增长3.4%。全年重庆市商品房销售面积6104.68万平方米,下降6.6%,其中住宅销售面积5149.08万平方米,下降5.1%。商品房销售额5129.42亿元,下降2.7%,其中住宅销售额4457.78亿元,增长0.3%。

2019年是落实“十三五”规划攻坚之年,公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻党的十九大精神,扎实开展“不忘初心、牢记使命”主题教育,守初心、担使命、找差距、抓落实;认真落实相关工作要求,紧紧围绕年度目标任务,稳基础、调结构、谋发展,突出抓重点、补短板、强弱项,扎实推进生产经营各项工作,纵深推进全面从严治党,圆满完成全年既定目标。

2019年公司荣获全国房地产行业信用评价最高的AAA信用等级;连续七届获得重庆房地产50强称号;荣获重庆城投2017至2019年度工会工作先进集体;公司所属会展经营公司被评为AAA级和谐劳动关系企业,并荣获“年度金五星优秀会展场馆奖”,自主培育的“第十一届万石博览会”获评“重庆会展业年度品牌展会”;物业公司管理的投资大厦、新干线大厦荣获“渝中区物业服务标准化甲级商务楼宇”称号。

公司所开发项目主要集中在重庆市区域内,房地产开发主要以住宅、社区商业为主,在重庆具有一定的品牌效应和市场认知度。截至报告期末,公司拥有剩余可开发项目计容建筑面积85.21万㎡,权益剩余可开发项目计容建筑面积55.24万㎡。公司在融资、成本控制、业务结构等方面具有优势,整体抗风险能力较强。

公司面临的风险及应对措施:

(1)政策风险:房地产受政府宏观政策影响较大,若调控政策出现较大变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

应对措施:紧密跟踪政策变化,及时调整公司经营策略。

(2)经营风险:调控政策和宏观经济环境造成需求端波动、开发项目间竞争加剧,导致房地产销售收入下滑、开发利润率降低等经营风险,可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。

应对措施:及时调整营销策略,加快开发周转速度。

(3)财务风险:房地产开发行业属于资金密集型行业,在国家房地产调控的大背景下,融资环境的变化可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升,从而对公司的生产经营产生不利影响。

应对措施:合理安排融资计划,不断拓展多种融资方式,保证公司财务成本处于合理范围。

新增土地储备项目

注:1、总土地面积系指公司储备及在建项目用地面积,含项目分期开发已竣工部分占地面积。

2、总建筑面积系指公司储备及在建项目总计容可建筑面积,含项目分期开发已竣工部分的计容面积。

3、剩余可开发建筑面积系指公司储备未开发项目计容建筑面积。

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

2020年是落实“十三五”规划的收官之年。公司将继续以习近平新时代特色社会主义思想为指导,落实“两点”定位、“两地”“两高”目标和“四个扎实”要求,抓住中新重庆合作项目、“一带一路”和“长江经济带”、“成渝地区双城经济圈”等国家战略实施的机遇,以国资国企改革为导向,启动公司发展的“十四五”发展规划编制工作,牢记国企使命担当,紧紧围绕“建老百姓买得起的品质房”的企业宗旨,坚持新发展理念,秉承“稳基础、调结构、谋发展”的经营方针,以房地产开发为主线,以激活存量产业、培育增量产业为抓手,充分发挥上市平台作用,培育新增利润增长点,做精做特房地产主业,探索滚动开发和良性循环发展的路子,抓好“销售一批、开发一批、储备一批”滚动开发,大力发展“功能房地产+”,打造多层次的业务体系,努力推动公司高质量发展、创造高品质生活,争做重庆一流城市开发运营商。

为保证公司主营业务的持续健康发展,在恰当的时机储备土地资源,保障公司良好的营运及未来发展。经公司第八届董事会第二十六次会议及公司2019年第三次临时股东大会审议通过,授权公司经理团自批准之日起至2020年12月31日,根据市场情况择机参与公开市场土地(招拍挂)竞买,竞买土地总价款控制在人民币30亿元内。

2020年1月20日、1月21日,本公司在重庆市公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中分别竞得重庆市北碚区蔡家组团R标准分区

R24-4/05、R25-1/04、R26-1-1/05、R26-1-2/05号宗地,总计容建筑面积≤104402.1㎡和R26-3/04、R27-2-1/04、R27-2-4/04号宗地,总计容建筑面积≤125520平方米的国有建设用地使用权。(详见本公司于2020年1月22日在巨潮资讯网、《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》披露的公告,公告编号2020-002)。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至报告期末,公司格莱美城向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额为38907.31万元,星河one项目向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额为2587.9万元,其他项目都是现房销售,不存在担保。上述担保涉及金额占本公司经审计净利润的10%以上,但为商品房承购人提供按揭贷款担保为房地产行业经营惯例,担保类型为阶段性担保,此担保相关风险较小。

董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、核心竞争力分析

报告期内,公司主营业务仍为房地产开发与销售,核心竞争力未发生重要变化。在土地储备方面,公司截至本报告披露日拥有可开发权益计容建筑面积约78.23万㎡,可保证未来几年的平稳经营和发展需要;在土地获取成本方面,公司准确把握入市时机,使公司的获地溢价率低于其他企业,且通过对已获取项目周边地价的跟踪分析,公司储备土地的已有较大增值;公司建立起项目全周期运营计划,合理规划当期和远期的开发节奏,预测项目全周期利润和现金流,保证公司项目决策的客观性;在工程建设方面,通过内控制度的建设和管控体系的严格执行,保证了公司所开发项目的建设成本控制在预期目标内;在财务成本上,通过严格执行资金计划,多种融资方式相结合,使公司财务成本的处于较优秀的水平。公司除房地产开发业务外,还在市政设施、商业租赁等方面开展经营,在一定程度上能够有效对冲房地产市场周期波动的风险。公司通过合理运营和严格成本控制,有效提升了公司的整体抗风险能力。三、公司未来发展的展望

2020年是落实“十三五”规划的收官之年。公司将继续以习近平新时代特色社会主义思想为指导,落实“两点”定位、“两地”“两高”目标和“四个扎实”要求,抓住中新重庆合作项目、“一带一路”和“长江经济带”、“成渝地区双城经济圈”等国家战略实施的机遇,以国资国企改革为导向,启动公司发展的“十四五”发展规划编制工作,牢记国企使命担当,紧紧围绕“建老百姓买得起的品质房”的企业宗旨,坚持新发展理念,秉承“稳基础、调结构、谋发展”的经营方针,以房地产开发为主线,以激活存量产业、培育增量产业为抓手,充分发挥上市平台作用,培育新增利润增长点,做精做特房地产主业,探索滚动开发和良性循环发展的路子,抓好“销售一批、开发一批、储备一批”滚动开发,大力发展“功能房地产+”,打造多层次的业务体系,努力推动公司高质量发展、创造高品质生活,争做重庆一流城市开发运营商。

公司所开发项目主要集中在重庆市区域内。公司房地产开发主要以住宅、社区商业为主。公司面临的风险及应对措施:

(1)政策风险:房地产受政府宏观政策影响较大,若调控政策出现较大变化,则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。

应对措施:紧密跟踪政策变化,及时调整公司经营策略。

(2)经营风险:调控政策和宏观经济环境造成需求端波动、开发项目间竞争加剧,导致房地产销售收入下滑、开发利润率降低等经营风险,可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。

应对措施:及时调整营销策略,加快开发周转速度。

(3)财务风险:房地产开发行业属于资金密集型行业,在国家房地产调控的大背景下,融资环境的变化可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升,从而对公司的生产经营产生不利影响。

应对措施:合理安排融资计划,不断拓展多种融资方式,保证公司财务成本的处于合理范围。

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